土地の税金
目次
土地の評価
土地の評価につきましては、固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価しています。
地目の認定
地目は、土地の利用状況により、宅地、田および畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地などの地目に分類しています。固定資産評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況の地目によります。
地積
地積は原則として土地登記簿に登記されている地積によります。
評価方法
宅地の評価
宅地の評価は、宅地の利用状況の類似している地区について、公共施設等との接近状況や宅地利用上の便などから区分し、それぞれに標準宅地を選定し、地価公示価格や鑑定評価価格を基にした適正な価格を求め、宅地に接している街路に路線価を付設します。宅地の評価額は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況（間口、奥行、形状など）に応じて求められます。評価の方法には、これらの市街地宅地評価法（路線価方式）と市街地的形態を形成するに至らない地域に対して行われる、その他宅地評価法（標準地比準方式）があります。
路線価
路線価とは宅地評価の基礎となるもので、市街地などにおいて街路に付けられた価格のことであり、具体的には、街 路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。市では、納税者の方々に土地の評価に対する理解を深めていただくためこの路線価を税務課の窓口や「全国地価マップ」＜外部リンク＞を通じて公開しており、どなたでもご覧になれます。
＊路線価が付設されていない地域につきましては、路線価に代えて標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格を公開しております。
田・畑・山林の評価
田・畑・山林の評価につきましては、それぞれに標準地を設定し、その売買実例価格を基に田・畑・山林としての適正な価格を設定し、標準地の価格に比準して評価します。
牧場・原野・雑種地等の評価
売買実例や付近の土地に比準して評価します。
課税標準額の調整
固定資産税の税額は、課税標準額に税率を乗じて求めます。この課税標準額は、評価額と等しくなることが原則ですが、土地については、住宅用地に対する課税標準の特例や負担調整措置があり、評価額より課税標準額が低くなる場合があります。
住宅用地に対する課税標準の特例
住宅用地については、評価額に次の割合を乗じて得た額を課税標準額とします。これは、固定資産税の賦課期日である1月1日現在において、住宅用家屋の敷地として利用されている土地に適用される特例措置です。ただし家屋の床面積の10倍が適用限度となります。
| 税の種類 | 住宅用地の区分 | |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 （住宅用地の内、住宅1戸当たり200平方メートルまでの部分） |
一般住宅用地 （住宅用地の内、住宅1戸当たり200平方メートルを超える部分） |
|
| 固定資産税 | 6分の1 | 3分の1 |
| 都市計画税 | 3分の1 | 3分の2 |
住宅用地の範囲
住宅用地には、専用住宅(人が居住するためだけに使用する家屋)と併用住宅(一部を人が居住するために使用する家屋)があり、併用住宅については、居住部分の面積に応じた住宅用地の率を掛けて算出した面積分が住宅用地に対する課税標準の特例の適用対象になります。
| 家屋の種類 | 居住部分の割合 | 住宅用地の率 | |
|---|---|---|---|
| a | 専用住宅 | 全部 | 1.0 |
| b | c以外の併用住宅 | 4分の1以上2分の1未満 | 0.5 |
| c以外の併用住宅 | 2分の1以上 | 1.0 | |
| c | 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 | 4分の1以上2分の1未満 | 0.5 |
| 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 | 2分の1以上4分の3未満 | 0.75 | |
| 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 | 4分の3以上 | 1.0 |
<例>500平方メートルの敷地に2階建て延床面積240平方メートル（住居部分100平方メートル、店舗部分140平方メートル）の家屋がある場合、上表より住宅用地の率は「0.5」となり、土地500平方メートルの内200平方メートルを小規模住宅用地、50平方メートルを一般住宅用地として計算しますが、残りの250平方メートルについては住宅用地の特例の適用を受けない非住宅用地として計算します。
負担調整措置
宅地および宅地に比準して評価額を算出する土地の課税標準額は、今年度の評価額と前年度の課税標準額から算出します。算出方法は次のとおりです。
土地の利用区分毎の標準的な課税標準額の計算
| 土地の利用区分 | 標準的な課税標準額の計算 |
|---|---|
| 商業地等の宅地(注1) | 評価額×0.7 |
| 住宅用地 | 評価額×住宅用地に対する課税標準の特例率 |
(注1)「商業地等の宅地」とは、住宅用地以外の宅地や宅地に比準して評価する土地のことをいいます。
＊住宅用地について、評価額に対する小規模住宅用地・一般住宅用地の割合は、土地の面積で按分して求めます。
＊前年中に地目の変更等があった場合、前年度の課税標準額は変更になります。
ただし、今年度評価額に対する前年度課税標準額の割合が低い場合は、その割合に応じて前年度の課税標準額に据え置いたり、前年度の課税標準額に今年度評価額の5％を加えて(＊)課税標準額の調整を行います。詳しくは下表のとおりです。
＊住宅用地の場合は、評価額に住宅用地に対する課税標準額の特例率を掛けた後の金額の5％となります。
| 土地の利用区分 | 今年度評価額に対する前年度課税標準額の割合 | ||
|---|---|---|---|
| 標準的な課税標準額の計算 | 前年度の課税標準額に据え置く場合(据置特例注3） | 前年度の課税標準額に今年度評価額の5％を加える場合(注2) | |
| 商業地等の宅地 | 0.7以上 | 0.6以上0.7未満 | 0.6未満 |
| 住宅用地 | 1.0以上 | 0.9以上1.0未満 | 0.9未満 |
(注2)商業地等の宅地において、前年度の課税標準額に今年度評価額の5％を加えた額が評価額の60％を上回る場合は60％、20％を下回る場合は20％が今年度の課税標準額となります。
住宅用地について、前年度の課税標準額に今年度評価額の5％を加えた額が評価額の90％を上回る場合は90％、20％を下回る場合は20％が今年度の課税標準額となります。
（注3)住宅用地の特例措置の見直しとして、住宅用地の「据置特例」は廃止されました。ただし、納税者の負担感に配慮する観点から、平成25年度までは負担水準90％以上の住宅用地を対象に「据置特例の経過措置」が適用されています。